新城商圈升級(jí),向新城東看齊?

發(fā)表時(shí)間： 2015-04-11 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

調(diào)查顯示中高端人群青睞新城,消費(fèi)力比舊城強(qiáng)2.5倍,而原有商業(yè)無法滿足發(fā)展需求

2013年,燕湖新區(qū)啟動(dòng),這是自上個(gè)世紀(jì)九十年代初清遠(yuǎn)市政府及其市直機(jī)關(guān)南遷北江以南后,城市向東、向南拓展的又一個(gè)里程碑的事件。

時(shí)至今日,清遠(yuǎn)市區(qū)在經(jīng)過近三十年向東、向南擴(kuò)張后,北江以南的新城片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、城市地位、宜居條件等似乎已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)將老城區(qū)超越。在經(jīng)過上個(gè)世紀(jì)初以公務(wù)員人群隨著市政府及市直機(jī)關(guān)南遷潮后,近十多年來,老城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外來人群都將新城作為首選之地,而且大批高素質(zhì)人才、商務(wù)辦公、商貿(mào)、商業(yè)都在向該區(qū)域聚集,然而原本應(yīng)該興旺的商業(yè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落伍商貿(mào)、商務(wù)發(fā)展節(jié)奏,新城商圈升級(jí)正蓄勢待發(fā)。

新城向東南擴(kuò)容人口成倍增加

東擴(kuò)、南拓是清遠(yuǎn)市區(qū)城市開發(fā)建設(shè)一直以來重要戰(zhàn)略,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也是循著這一條路子走的。

早在上世紀(jì)90年代初,清遠(yuǎn)為開發(fā)北江以南片區(qū),將市政府各個(gè)部門逐漸全部搬遷至江南,公務(wù)員也隨著搬遷過來,建房安家。從現(xiàn)在的小市橋南到贏之城的沿江地帶,一大部分都是屬于早期各個(gè)政府單位、事業(yè)單位、國企的宿舍。

目前,以政府為中心,東至武廣高鐵、西至廣清大道西出口、南至大燕河,建成區(qū)達(dá)方圓幾公里。據(jù)華潤萬家清遠(yuǎn)店相關(guān)負(fù)責(zé)人提供近期調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,以緊鄰市政府的贏之城為中心,方圓1公里范圍內(nèi)12572戶,方圓3公里范圍內(nèi)總共36315戶,總?cè)丝陬A(yù)計(jì)12萬人。

人口增長并不局限于此。上述企業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)范圍主要為新城建成區(qū),僅十年來新城不斷擴(kuò)張。目前,北江以南的整個(gè)新城片區(qū),除早期開發(fā)的住宅區(qū)外,近五年來已銷售、在售、并已經(jīng)入住的商住項(xiàng)目五六十個(gè),預(yù)計(jì)可容納數(shù)十萬人口。

商務(wù)商貿(mào)偏愛　新城外來人口集聚

值得提及的是,近年來,隨著市民生活水平提高及城市開發(fā)加速,江南片區(qū)除了上述的單位宿舍樓和中高檔樓盤小區(qū)外,商貿(mào)、商務(wù)辦公向該片區(qū)聚集。

從現(xiàn)有公開的信息顯示,新城人民三路和四路以義烏商貿(mào)城、華南裝飾城、汽車城為中心的商貿(mào)業(yè)態(tài)已經(jīng)形成,商務(wù)辦公則向向人民一路和二路和靜福路兩側(cè)聚集。目前人民路上除了早期開發(fā)的卓越大廈之外,還有城市花園寫字樓,此外,近幾年在人民路和靜福路交匯處成為新的商業(yè)商務(wù)中心開發(fā)聚集地,目前有正在開發(fā)的時(shí)代廣場、朝南國際商務(wù)中心,已經(jīng)開發(fā)優(yōu)信商務(wù)中心、金茂翰林院寫字樓,還有規(guī)劃的德晟大廈、朝南集團(tuán)的維港新天地等。

隨著城市向東的步伐,清遠(yuǎn)規(guī)劃的未來城市中心燕湖新城,也成為文化、商務(wù)中心。根據(jù)規(guī)劃,總部經(jīng)濟(jì)體托起燕湖商務(wù)中心,大力發(fā)展知識(shí)服務(wù)業(yè)及中介服務(wù)業(yè),以及企業(yè)辦公總部、制造業(yè)管理總部。

寫字樓傾向新城東、新城南片區(qū)布局,不少房地產(chǎn)開發(fā)公司、貿(mào)易公司也將辦公點(diǎn)往新城搬。在這些寫字樓上班的白領(lǐng)階層也成了該區(qū)域的主力消費(fèi)人群之一。

白領(lǐng)成主力消費(fèi)人群

“消費(fèi)力比舊城強(qiáng)2.5倍”

當(dāng)年贏之城的目標(biāo)就是要建成北江以南的商業(yè)文化中心,以滿足江南片區(qū)的消費(fèi)需求。

據(jù)最早進(jìn)駐贏之城的華潤萬家超市工作人員回憶,“我們2004年來的時(shí)候,周邊還有大片農(nóng)村,昌記市場前面仍是一片水田,四五年之后的連江路、人民路,很少車流、人流,很冷清。”

盡管以當(dāng)年的人口遠(yuǎn)達(dá)不到開店的條件,但華潤萬家這些年來幾乎見證了新城的擴(kuò)張,并通過銷售額體現(xiàn)出新城的消費(fèi)力。該店調(diào)查的數(shù)據(jù)也顯示,新城6成以上為年輕人,比以本土人口為主的舊城而言,消費(fèi)力要強(qiáng)2.5倍以上。“江南片區(qū)公務(wù)員、外來人口相對(duì)集中,中高檔消費(fèi)力強(qiáng)”。清遠(yuǎn)社科聯(lián)副主席鄒錫恒說。

另外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),贏之城許多服飾店的衣服比舊城還貴。一樓內(nèi)街某品牌服裝店老板分析,“雖然城市廣場比這邊繁華,由于交通、時(shí)間、距離等因素限制,這些人群還是愿意在贏之城消費(fèi)。

然而,作為近二三十年人口主要的成長區(qū)域,北江以南的商業(yè)卻并未如商貿(mào)迅猛發(fā)展。

新城最具代表性的贏之城商圈,每逢節(jié)假日,其東門狹小的戶外空地成了各大商家的必爭之地。商家的戶外活動(dòng)主要在這里舉行以吸引人氣。然而,贏之城內(nèi)僅首層“華潤萬家”生活超市和臨連江路的商鋪比較興旺,商業(yè)業(yè)態(tài)分布不夠集中、品牌店不多,未能充分發(fā)揮聚集新城人氣的功能。除了贏之城外,早期開發(fā)的廣泰商業(yè)街、臨街鋪為主的連江路也面臨類似困境。

事實(shí)上,建市以來,清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力呈現(xiàn)高速增長。清城區(qū)2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值34.65億元,2014年達(dá)到368.7億元;2004年清城區(qū)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.8億元,到2014年達(dá)到233.7億元;清城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈現(xiàn)2位數(shù)高速增長態(tài)勢,去年預(yù)計(jì)城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到22080元,增長10.6%。城市居民人均可支配收入不斷提高,為零售市場提供了充足的購買力,帶動(dòng)了居民消費(fèi)上行發(fā)展,使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。另一方面,居民消費(fèi)品購買力在逐年大幅提高,傳統(tǒng)商業(yè)已無法承載迅速膨脹的消費(fèi)購買力,消化這些消費(fèi)力對(duì)現(xiàn)有商圈提出了挑戰(zhàn)。

從空白點(diǎn)尋找機(jī)會(huì)商圈升級(jí)向新城東看齊?

曾長期在深圳從事商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目的趙千河評(píng)價(jià):“清遠(yuǎn)的商業(yè)發(fā)展水平比廣州和深圳要落后很多,甚至同比一些三線城市也要落后。清遠(yuǎn)作為一座新興的城市,需要有與之相匹配的商業(yè)形象。”

鄒錫恒認(rèn)為,商業(yè)廣場要考慮消費(fèi)需求的變化,從品類、價(jià)格到購物環(huán)境上跟上時(shí)代步伐,甚至引領(lǐng)潮流。這種收入與消費(fèi)之間的不匹配,使得清遠(yuǎn)很多高端消費(fèi)向周邊城市流失,城際交通便利后這種趨勢更加明顯。

在此困境下,清遠(yuǎn)市政府、清城區(qū)政府正積極推動(dòng)新城商業(yè)、商圈升級(jí),在《清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃(2010—2020)》的中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃用地布局中,新城東人民一路與靜福路交匯處,一直向南到清遠(yuǎn)大道的大片土地,作為商業(yè)、商務(wù)用地主要供給區(qū)?；蛟S正是看到商業(yè)發(fā)展空白和機(jī)會(huì),具有十多年商業(yè)中心成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的清遠(yuǎn)市順盈置業(yè)有限公司在此開發(fā)總建筑面積約38萬平方米的時(shí)代廣場,清遠(yuǎn)本地企業(yè)巨頭朝南集團(tuán)落戶于此,除了在附近開發(fā)超過容納7000戶的維港半島外,還在靜福路投資開發(fā)6萬平方米大型寫字樓———朝南國際商務(wù)中心,以及維港新天地,此外兩側(cè)還有多個(gè)商務(wù)、公寓項(xiàng)目正待開發(fā)。

對(duì)此,趙千河認(rèn)為,“新城規(guī)劃和在建的商業(yè)中心多,難免出現(xiàn)同質(zhì)化問題,但誰能搶占先機(jī)誰就能提前占領(lǐng)市場,誰對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確把握誰就能走得更遠(yuǎn)。”

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